Licencias de obra en Girona: comunicación previa vs. obra mayor

Casi todas las obras en una vivienda necesitan un permiso municipal, aunque muchas personas creen que reformar «lo suyo» no requiere avisar a nadie. En Cataluña, y por tanto en los ayuntamientos del entorno de Girona, la mayoría de reformas se han simplificado y se resuelven con una comunicación previa; pero en cuanto la obra toca la estructura, la fachada, el volumen o la distribución de forma relevante, pasa a exigir una licencia de obra mayor, con proyecto técnico y visado. Confundir las dos categorías es uno de los errores más caros y silenciosos que cometen quienes empiezan una obra por su cuenta.

En Construcciones Girona trabajamos en Girona capital y en un radio de unos cincuenta kilómetros, con equipo propio y sin subcontratar la obra a terceros. En más de veinte años de experiencia hemos tramitado obras en muchos municipios de la comarca, y sabemos que cada ayuntamiento —Girona, Salt, Sarrià de Ter, Figueres, Banyoles— tiene sus impresos, sus tasas y sus plazos. Este artículo te aclara qué necesita tu obra antes de empezar, para que el permiso no se convierta en el cuello de botella de tu reforma.

Obra menor: la comunicación previa

reforma integral que respete la distribución y la estructura suelen encajar aquí. Su nombre lo dice todo: comunicas al ayuntamiento que vas a hacer la obra, aportas la documentación y, salvo que te digan lo contrario, puedes empezar sin esperar una resolución expresa que te dé permiso." data-en="The prior notice is the usual procedure for what was traditionally called minor works: renovations that don't affect the structure, the volume, the common elements of a building or the use of the home. Changing the flooring, re-tiling a bathroom, renewing the plumbing and wiring, replacing the kitchen, painting, swapping windows for others of the same size or doing a full renovation that respects the layout and the structure usually fit here. Its name says it all: you notify the council that you're going to do the work, provide the documentation and, unless told otherwise, you can start without waiting for an express resolution granting permission.">La comunicación previa es el trámite habitual para lo que tradicionalmente se llamaba obra menor: reformas que no afectan a la estructura, ni al volumen, ni a los elementos comunes de un edificio, ni al uso de la vivienda. Cambiar el pavimento, alicatar de nuevo un baño, renovar la fontanería y la electricidad, sustituir la cocina, pintar, cambiar ventanas por otras de la misma dimensión o hacer una reforma integral que respete la distribución y la estructura suelen encajar aquí. Su nombre lo dice todo: comunicas al ayuntamiento que vas a hacer la obra, aportas la documentación y, salvo que te digan lo contrario, puedes empezar sin esperar una resolución expresa que te dé permiso.

A cambio de esa agilidad, la comunicación previa tiene una letra pequeña que conviene entender: presentarla no significa que «todo vale». Sigues estando obligado a que la obra cumpla la normativa, y el ayuntamiento puede revisarla después y requerirte si algo no encaja. Por eso, aunque el trámite sea sencillo, la documentación tiene que ser correcta: una descripción clara de los trabajos, un presupuesto, a veces un croquis o fotografías, y la gestión de los residuos de la obra. Si la comunidad de vecinos o un edificio catalogado están de por medio, aparecen requisitos añadidos que es mejor conocer antes de empezar que descubrir a mitad de obra.

Obra mayor: cuándo y qué exige

rehabilitación de edificios antiguos y masías, donde se interviene sobre la estructura y la cubierta. A diferencia de la comunicación previa, aquí no basta con avisar: hay que pedir permiso y esperar a que el ayuntamiento lo conceda antes de empezar." data-en="The major-works permit is another league. It's needed when the work affects the important parts of the building: the structure (touching a load-bearing wall, replacing a slab, opening a gap in a bearing element), the façade or the envelope, the volume (extensions, enclosing a terrace, raising a floor), a change of use (turning a commercial unit into a home) or a relevant change of layout in certain cases. Much of the rehabilitation work on old buildings and farmhouses also falls here, where you intervene on the structure and the roof. Unlike the prior notice, here notifying isn't enough: you must apply for permission and wait for the council to grant it before starting.">La licencia de obra mayor es otra liga. Se necesita cuando la obra afecta a lo importante del edificio: la estructura (tocar un muro de carga, sustituir un forjado, abrir un hueco en un elemento portante), la fachada o la envolvente, el volumen (ampliaciones, cerrar una terraza, levantar una planta), un cambio de uso (convertir un local en vivienda) o una modificación relevante de la distribución en según qué casos. También entran aquí buena parte de las obras de rehabilitación de edificios antiguos y masías, donde se interviene sobre la estructura y la cubierta. A diferencia de la comunicación previa, aquí no basta con avisar: hay que pedir permiso y esperar a que el ayuntamiento lo conceda antes de empezar.

Lo que distingue de verdad a la obra mayor es que necesita un proyecto técnico redactado por un arquitecto o arquitecto técnico, con sus planos, memoria, cálculo de estructura si procede y estudio de seguridad y salud. Ese proyecto se presenta en el ayuntamiento, que lo revisa, comprueba que cumple el planeamiento urbanístico municipal (el POUM) y la normativa técnica, y solo entonces concede la licencia. Es un procedimiento más largo y más caro, pero también es la garantía de que lo que vas a construir es legal, seguro y no te dará un disgusto el día que quieras vender o alquilar la vivienda. Saltarse una licencia de obra mayor puede acabar en orden de paralización, sanción o incluso demolición de lo ejecutado.

La pregunta que decide el trámite no es cuánto cuesta la obra, sino qué toca: si toca estructura, fachada, volumen o uso, es obra mayor y necesita proyecto y licencia. Aclarar eso antes de empezar te ahorra el peor de los sustos.

Construcciones Girona

Trámites según el municipio

Aunque la clasificación entre comunicación previa y obra mayor es común a toda Cataluña, cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza, sus impresos y sus tasas, y eso se nota en el día a día. En Girona capital, el Barri Vell y otros entornos catalogados añaden condicionantes de patrimonio que pueden exigir informes específicos y limitar qué se puede tocar en fachadas y cubiertas. En Salt, Sarrià de Ter, Banyoles o Figueres los impresos y las tasas cambian, y el plazo de resolución de una obra mayor depende de la carga de trabajo de cada oficina técnica. No hay un plazo único: por eso conviene contar el permiso como una fase más del calendario, no como un mero papeleo de última hora.

A los permisos municipales se suma un documento autonómico que mucha gente descubre tarde: la cédula de habitabilidad, que expide la Generalitat y acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada. Es imprescindible para dar de alta suministros o para vender o alquilar, y una reforma importante puede obligar a renovarla. No es una licencia de obra, pero forma parte del mismo mapa de trámites que rodea a una vivienda, y lo mencionamos porque es la sorpresa administrativa más frecuente cuando alguien termina la obra y va a escriturar o a contratar la luz.

Quién gestiona qué (y cómo te acompañamos)

La duda más repetida es quién se encarga de todo esto. La respuesta depende del tipo de obra. En una obra mayor, el proyecto y la dirección técnica los firma un arquitecto o arquitecto técnico, que es quien redacta la documentación que se presenta al ayuntamiento; la constructora ejecuta la obra según ese proyecto. En una comunicación previa, muchas veces la propia constructora prepara la descripción de los trabajos, el presupuesto por capítulos y la gestión de residuos que hay que aportar. En ambos casos, el titular de la vivienda es el promotor y quien figura como solicitante, pero no tiene por qué pelearse solo con los impresos.

contacto y organizamos la visita sin compromiso." data-en="At Construcciones Girona we don't let the paperwork hold you back. In the free technical visit we see the real state of the home and tell you clearly what procedure your project needs: whether a prior notice is enough or whether you must go for a major-works permit with a project. We coordinate the technical side with the professionals who draft the project when needed, we prepare what corresponds to the builder and we deliver a fixed written quote with the work well defined. As we carry it out with our own team and without subcontracting, we control deadlines and costs from start to finish. Tell us about your case by phone at 603 016 101, write to or drop by contact and we'll arrange the visit with no obligation.">En Construcciones Girona no dejamos que el papeleo te frene. En la visita técnica gratuita vemos el estado real de la vivienda y te decimos con claridad qué trámite necesita tu obra: si basta con una comunicación previa o si hay que ir a licencia de obra mayor con proyecto. Coordinamos la parte técnica con los profesionales que redactan el proyecto cuando hace falta, preparamos lo que corresponde a la constructora y te entregamos un presupuesto cerrado por escrito con la obra bien definida. Como ejecutamos con equipo propio y sin subcontratar, controlamos plazos y costes de principio a fin. Cuéntanos tu caso por teléfono en el 603 016 101, escríbenos a o pásate por contacto y organizamos la visita sin compromiso.